Comptabilité et logiciel comptable SCI

Obligations comptables d’une société civile immobilière.

Si la loi n’impose pas la tenue d’une véritable comptabilité, le gérant d’une SCI a tout intérêt à tenir au minimum une comptabilité de trésorerie pour établir les comptes fiscaux de la société et les présenter en assemblée générale aux associés.

Aucune obligation légale d’une comptabilité en SCI

Il n’existe aucune réglementation applicable en matière comptable aux SCI. Les seules obligations reposent sur le gérant qui est tenu de rendre des comptes annuellement aux associés. Par ailleurs, les associés nécessiteront une comptabilité lors d’un contrôle fiscal ou pour le suivi de leurs comptes courants.

Nécessité d’une comptabilité en SCI

Malgré l’absence d’obligation légale pour une SCI d’établir une comptabilité, dans de nombreux cas, la tenue d’une véritable comptabilité pour suivre les opérations de cette SCI se révèle indispensable :

  • Le législateur précise que le gérant d’une SCI doit rendre des comptes annuels aux associés : un gérant ne souhaitant pas voir sa responsabilité mise en cause par les associés a donc intérêt à disposer des états financiers de la SCI (bilan et compte de résultat) pour pouvoir rédiger correctement cette note d’information.
  • Le législateur indique également qu’en cas de rémunération du gérant, une comptabilité permettant de vérifier le versement de ces rémunérations devra être tenue.
  • L’administration fiscale demande le détail des opérations annuelles de la SCI et impose de ce fait un suivi des produits et charges de l’exercice.
  • En cas de contrôle fiscal, la SCI devra justifier de ses bénéfices réels et de ses revenus. Ce risque de contrôle par l’administration fiscale impose donc le classement des pièces justificatives et de leur présentation sous forme de récapitulatifs annuels. Une SCI devrait donc établir chaque année un compte de résultat.
  • En cas de cession ou de retrait d’un associé de la SCI, pour évaluer ses parts sociales, il faudra tenir compte de ses apports en compte courant, du montant des dettes de la SCI, de ses créances... Pour cela, la SCI doit suivre la valeur de son patrimoine par l’établissement d’un bilan comptable annuel (dont les variations doivent pouvoir être rapprochées de pièces justificatives).

En conclusion, si toute opération doit être justifiée par une pièce comptable et qu’une SCI a besoin d’établir un compte de résultat et un bilan chaque année (en plus du rapport annuel de la gérance que l’on peut assimiler à l’annexe des comptes annuels de la SCI), une SCI devrait toujours tenir une véritable comptabilité.

Quelle comptabilité tenir en SCI ?

Comptabilité minimum pour une SCI

La nécessité d’une comptabilité nous paraît indispensable en SCI, même si le législateur ne l’impose pas directement. Cependant, il est vrai que, lorsqu’une SCI assure la gestion d’un bien unique avec peu de risques de mésententes entre les associés, il est possible de limiter le suivi comptable de la SCI à :

  • un relevé des recettes encaissées (seuls les loyers encaissés sont imposés à l’impôt sur le revenu chez les associés) et des charges de la SCI afin de déterminer le résultat réparti fiscalement entre les associés,
  • le bilan comptable de la SCI faisant apparaître le solde des comptes courants des associés.

Comptabilité conseillée pour une SCI

Il nous semble que, dès lors que la SCI gère plusieurs biens immobiliers, que certains associés possèdent des comptes courants régulièrement mouvementés, que les associés de la SCI sont relativement nombreux ou susceptibles de changer, que les risques de conflit entre associés sont potentiels... une véritable comptabilité doit être tenue par le gérant de la SCI.

Cette comptabilité servira :

  • entre associés : à éviter tout litige dans le suivi des comptes courants en particulier.
  • vis-à-vis de l’administration fiscale : pour compléter la déclaration annuelle des revenus de la SCI (nécessitant de distinguer les opérations par bien immobilier géré).
  • en cas de contrôle fiscal : avant un contrôle sur pièces, vous serez en mesure de répondre aux questions écrites en joignant des éléments de votre grand-livre comptable (détail de chaque compte : des loyers encaissés par exemple, des travaux effectués, des charges déductibles...).

Logiciel comptable SCI

La rubrique "Présentation du logiciel comptable pour SCI gratuit" détaille l’outil sur tableur que nous envoyons aux gérants qui en font la demande. Cet outil est à utiliser parallèlement à nos cours de comptabilité pour SCI, qui sont adaptés aux besoins d’un gérant de société civile immobilière.

Une SCI n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité. Pourtant, le rôle du gérant et la rédaction d’un rapport de gestion l’oblige en réalité à tenir une comptabilité.

Messages

  • Nous avons constitué une sci à 4 associés en 2001.
    Je dispose de 70 parts et les 3 autre associés chacun 10 parts.

    En 2003 j’ai fait une donation de 20 parts à l’un des associés.
    Puis-je affecter le résutat en proportion des nouvelles détentions (50-30-10-10) à partir de 2004 selon le résultat du bilan au 31/12/2003 ?

    Merci de votre meilleure attention

  • Bonjour,
    Avec mon compagnon nous avons acheté notre résidence principale en SCI. Etant gérant tous les deux, nous devons je crois faire un bilan et un compte de résultat chaque année. Pourriez vous me dire comment cela se présente ? Je n’ai aucune notion de comptabilité. Nous avons un compte joint sur lequel sont débitées toutes les charges (EDF, Eau, assurance....)Le prêt a été souscrit par mon compagnon et c’est avec ce prêt à son nom qu’il "achète" ses parts de SCI. Comment tout cela doit-il apparaitre dans les comptes ?
    Merci de votre aide

  • Je souhaiterai savoir lorsqu’une SCI est "à but non lucratif’, c’est-à-dire qu’il n’y a aucun loyer perçu, quelle comptabilité faut-il tenir ? Dois-je quand même faire un bilan annuel des recettes et dépenses ? Je paie les travaux de la maison avec mon compte courant. Dois-je classer les travaux dans les dépenses ? Meme s’il n’y a pas d’entreprise pour les faire ?
    Merci d’avance pour l’attention que vous me porterez.

    • Si vous possédez la jouissance d’un bien détenu par une SCI à titre gratuit, la SCI ne perçoit effectivement pas de revenus (en vertu de l’article 15-II du CGI qui exonère les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance). Aussi, cette SCI ne peut pas non plus déduire de charges. En l’absence de charges et produits, la SCI n’aura pas l’obligation d’établir la déclaration de résultats des SCI et les associés n’auront aucun impôt sur le revenu à déclarer. Vos travaux ne sont pas effectués par le biais d’un compte courant que vous avez dans la SCI (donc une dette de la SCI envers un associé) mais sont des dépenses personnelles.

    • bonjour, je suis dans un cas un peu similaire, nous sommes 3 associés d’une sci familiale sans revenus, je paie à partir de mon compte personnel l’ensemble des charges et des travaux et ensuite j’appelle les 2 autres associés au prorata de leurs parts. Comment dois je comptabiliser : d’une parte la perte systématique de l’exercice, et d’autre part cet appel de fonds que je fais auprès des associés. Je n’arrive pas à comprendre comment je dois mouvementer les comptes courants d’associés.
      merci d’avance pour votre réponse.

    • Facile !!!
      Chaque année, votre perte d’exploitation doit être inscrit au passif du bilan sous la rubrique "résultat de la période". Cette perte est reportée à nouveau chaque année sur décision de l’Ag des associés et vient augmenter le poste "report à nouveau" qui est au passif du bilan. Année après année, le report à nouveau qui est négatif grossit et cela réduit d’autant vos capitaux propres.
      Vos appels de fonds augmentent le poste comptes courants associés qui est au passif du bilan. Vous devez faire 3 lignes correspondant chacune à un associé. C’est au passif du bilan car la sci doit le remboursement à ses associés desdits comptes courants. Je peux vous adresser un bilan type , ce sera plus facile à comprendre. Ecrivez moi !.

    • Réponse à GUS (ci-dessus) : pourriez-vous nous expliquer pourquoi les charges de votre SCI sont prises en compte alors que l’occupation du bien détenu par la SCI n’engendre aucun versement de loyer ? Il me semble qu’on ne peut déduire ces charges que lors d’une occupation à titre onéreux.

  • en 1998, j’ai constitué une sci dans laquelle ma compagne et moi-même detenons chacun 16 parts sur 92. j’étais cogérant avec un autre associé détenant 15 parts sur 92 (3 autres associés détiennent chacun 15 parts). Les comptes de 2006 et 2007 bien que présentés en assemblée générale, n’ont pas été approuvés sans raisons. En décembre 2007, compte tenu de la suspicion affichée par les associés (4 sur 6) détenant 60 parts sur 92, il a été approuvé à l’unanimité, une résolution demandant aux gérants d’apporter des précisions aux associés. Le second cogérant ne prenant aucune initiative, j’ai demandé au juge des référés de désigner un expert (j’ai été débouté). Le 27 février 2008, j’ai été révoqué de ma fonction de cogérant au motif que je n’avais pas présenté les bilans. Depuis, ma compagne et moi-même sommes totalement ignorés des autres associés alors que le cogérant nous doit à titre personnel prés de 88000 euros,nous avons en compte courant dans la société 304970 euros et personnellement j’ai un compte fournisseur de 37627 euros qui me sont dù au titre des prestations d’études de conception d’un bâtiment de 24 logements. Puis-je intenter une action en demande de dommages et intérêts pour révocation abusive ? quelles sont les chances de réussite ?
    Cette situation m’a amené au cours de l’année 2008 à demander la désignation d’un expert et ensuite d’un administrateur provisoire,mais j’ai été débouté pour les 2 aussi bien en première instance qu’en appel , eh oui, c’est vrai, même en ayant fourni des preuves de malversations, (peintures des logements surfacturées de 100 %).

  • Bjr, Ns avons crée en famille une SCI pour acheter un bien et le louer.
    La compta sera faite par un comptable mais il me demande de m’occuper des formalités juridiques comme l’assemblée générale.
    Pourriez vs m’informer sur ce sujet et me donner un exemple de document SVP.
    Merci par avance
    PH

  • Bonjour,
    Une sci familiale, avec mise à dispo aux associés de la maison achetée via la sci, doit-elle faire une déclaration 2072 ? Donc déclaration de perte systématique, puisque pas de revenus, et cette perte est équivalante aux intérets des emprunts et charges financières ? ok avec ça ?
    Par ailleurs, merci de m’envoyer svp le logiciel spécial SCI

    Merci de votre réponse

  • bonjour,
    pourriez vous me faire parvenir ce logiciel de comptabilité pour sci à l’adresse ehardier@free.fr

    par ailleurs, j’ai une question : nous avons créé une sci pour faire l’acquisition d’une maison que nous louons pour un usage commercial (locaux vides) et recevons donc un loyer. la SCI a emprunté pour compléter l’apport initial des associés. Peut-on déduire les intérêts d’emprunt ?

    merci par avance

  • Bonjour pouvez vous me faire parvenir le logiciel de compta pour
    sci svp .
    Integre t il deja un plan comptable ?

    picaor@free.fr

    merci

  • Bonjour, nous sommes en projet de création d’une SCI. Nous souhaiterions employer un maçon, un électricien a titre individuel en les déclarant comme des salariés de la SCI au lieu de passer par une entreprise en bâtiment pour la construction des maisons à louer. Est-ce possible ?

    • Une SCI peut devenir employeur. Cependant, il faut pouvoir assurer le suivi administratif de la paie (contrat, déclaration embauche, déclarations sociales...). Je vous conseillerais plutôt de demander à ces 2 personnes de réaliser les travaux chez vous en tant qu’indépendants. Or, si j’ai bien compris, ils n’ont pas de statut juridique. Dans ce cas, pourquoi ne pas leur proposer d’avoir recours au portage salarial pour travailler chez vous : tout le travail administratif sera effectué par la société de portage salarial et la SCI restera un simple client des 2 artisans en mission.

  • Bonsoir,
    J’ai créé une Sci le mois dernier.j’ai acheté un immeuble en province et j’ai besoin effectivement d’un logiciel permettant d’identifier facilement mes produits et ms charges.
    je vous remercie de votre collaboration
    Isabelle

  • bonjour
    je viens d’acheter une maison en juin 2009 pour faire deux logements en location. Je n’ai pu créer la SCI avant l’aquisition. Pourriez-vous me dire s’il y a une plus value en la revendant à la SCI afin de rembourser l’emprunt aux amis. Avez-vous des conseils en matière d’SCI FAMILIALE car j’ai deux fils majeurs et une fille mineur de 16 ans.
    Merci à toutes personnes voulant bien me conseiller
    lind59@orange.fr

  • J’ai effectué la compta du 1er exercice de ma SCI. Comme c’est la 1ère fois, j’ai quelques doutes sur des ventilations comptables et l’interprétation comptable des premières opérations (création SCI, emprunt, achat bâtiment). Pour lever ces doutes, j’aurais besoin d’une validation par un comptable ou quelqu’un qui a l’expérience de la compta SCI. C’est une SCI simple (1 bâtiment, 2 associés, 2 locataires, moins de 100 opérations comptables sur l’année). Le recours à un comptable, avec un contrat annuel, me parait inapproprié. Je recherche donc une aide ponctuelle, payante ou par échange de services. Avez-vous des solutions à me proposer ?

  • Bonjour,

    J’ai acheté avec la SCI familiale, un bien début avril mais pour diverses raisons, je dois revendre ce bien.

    Je souhaitais le revendre tout de suite pour un prix comprenant : le prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire (que j’ai payés) + des travaux d’une valeur de 2900 euros que j’ai fait effectuer(travaux de peinture, de menuiserie, de changement de chauffe eau). Est ce que je peux tenir compte de toutes ces dépenses ds mon prix de revente ?

    Je ne pense donc pas avoir de plus value mais aurais-je des frais qui me seront incombés du fait que je revende si rapidement ?
    Merci de votre aide

    • Voir les articles consacrés au calcul des plus-values et à la réforme des plus-values sur le site Création SCI.

      Cependant, il faut souligner que lorsque l’on réalise des travaux, étant donné qu’il n’y a aucune facturation, aucune TVA... c’est au moment du calcul de la plus-value que ces travaux se trouvent indirectement imposés. En effet, la plus-value est augmentée car cette main d’oeuvre non facturée n’est pas déductible.

  • Bonjour,
    j’ai 2 petites questions concernant une SCI :
    – Pouvez-vous me dire quelle est l’option à choisir pour les frais de notaire lors de l’acquisition d’une SCI.
    par exemple nous avons acheté la SCI 20000€ et en passant devant le notaire nous avons eu des frais. passent-ils en charge financière ? (résultat négatif sur 2010) ; ou passent-ils dans la valeur commerciale au bilan ?
    – pouvez-vous également me dire quelles sont les obligations de dépôt. la déclaration de TVA et le bilan sont à déposer au trésor Public. mais quel est le numéro de la déclaration 2072xxxxx ?.
    merci pour vos réponses.

  • BONJOUR,
    J’ai une petite SCI,(elle ne verse pas de salaires, elle n’est pas sousmise à la TVA) j’en ai assez de payer un comptable qui me coute plus cher que ce que rentre la SCI. Votre logiciel comptable sur tableur
    gratuit m’interresse...mais je doute de mes capacités de comptable
    Avec ce logiciel y a t-il un mode d’emploi (comment saisir les données, comment ventiler les écrits etc....) Merci de me répondre. Cathy

  • Bonjour,
    Je suis gérant d’une SCI familiale. Nous souhaitons acheté un bien en partie par crédit bancaire.
    Notre banquier nous demande un bilan.
    Devons nous prendre un comptable ? ou puis-je faire moi même ce bilan ?
    Pouvez vous m’envoyer le logiciel comptable ?
    Par avance, merci.

  • Bonjour,

    Quand une SCI paye un remboursement d’emprunt à un établissement bancaire, il y a dans le montant des intérêts une part d’assurance pour l’emprunt concerné. J’aimerais savoir si cette "assurance" doit être mise dans le compte 616000 "assurance" ou si elle doit rester dans le compte 661000 "intérêts et charges assimilées".

    Merci pour votre "éclairage".

    Thierry Dubois

  • Bonjour pouvez vous me faire parvenir le logiciel de compta pour
    sci svp .
    Je me suis inscrit plusieurs fois sur le formulaire de contact sans retour

    euxya@yahoo.fr

    merci

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