Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui loue un logement meublé. Or cette location engendre non pas des revenus fonciers mais des revenus commerciaux (BIC).

La déclaration de ces revenus diffère donc de celle de simples revenus fonciers (locations non meublées).

Option pour le micro-BIC

Première solution, si les loyers annuels du LMNP restent inférieurs à 32.900 euros, c’est le régime micro qui peut s’appliquer.

Déclaration des loyers en micro-BIC

Dans ce cas, le résultat imposable du contribuable est égal à la moitié des loyers encaissés. C’est sur cette base forfaitaire que son impôt sur le revenu est calculé.

Sur la déclaration de revenus annuels, une seule ligne à compléter sur la déclaration N°2042 C PRO (C pour "complémentaire") :
– le montant des loyers annuels encaissés,
– à la ligne 5ND (page 2) : "locations meublées".

C’est l’administration qui, sur la base de ces loyers encaissés, appliquera l’abattement de 50% qui englobe forfaitairement toutes les charges relatives à la location (eau, électricité, charges d’entretien, amortissements de l’immeuble et du mobilier...).

Obligations comptables des micro-BIC

Les propriétaires qui louent en meublé et déclarent ces loyers en micro-BIC ont les mêmes obligations que les auto-entrepreneurs et micro-entrepreneurs.

Ils doivent simplement compléter :
– un livre journal qui détaille l’ensemble des loyers perçus,
– un registre qui récapitule tous les achats réels liés à cette activité (même si ces achats ne sont pas déductibles fiscalement puisqu’ils sont tous pris en compte dans l’abattement forfaitaire de 50%). Avec ce registre va la conservation de toutes les factures correspondantes.

LMNP au réel simplifié

Intérêt du régime réel

Tout contribuable peut refuser ce régime micro simplifié et choisir une imposition au réel. Dans ce cas, le résultat imposable en BIC :
– ne sera plus un résultat théorique, obtenu après estimation de charges de 50% des loyers encaissés,
– mais le résultat réel, après comptabilisation des charges réelles.

Ce régime du réel est particulièrement intéressant lorsque les charges réelles engagées sont supérieures aux charges estimées dans le régime micro. Il faut en particulier bien noter que ces charges réelles en BIC comprennent :
– l’amortissement de l’immeuble (sur 30 ans environ, soit environ 3% de la valeur de l’immeuble loué à inclure dans les charges annuelles déductibles),
– les amortissements du mobilier, sur 5 à 7 ans.

Autre point à rappeler : l’abattement de 50% était autrefois de 71%. Aussi, concernant les locations meublées, il est certainement bon de comparer cet abattement réduit à la réalité des frais de location.

Déclaration du résultat réel en LMNP

Au réel, sur la déclaration N°2042 C PRO, ce ne sont plus les loyers de l’année qui sont à déclarer mais :
– le montant du résultat obtenu suite à la tenue d’une comptabilité selon les règles des BIC,
– sur la ligne 5NA de la deuxième page : "revenus imposables".

Or ce résultat doit être déterminé sur des déclarations distinctes :
– la déclaration n°2031 récapitulative,
– la déclaration n°2033, déclaration des BIC commune à tous les commerçants et sociétés commerciales. Cette liasse fiscale regroupe notamment bilan et compte de résultat de l’activité.

Quelle comptabilité pour un LMNP

Un LMNP doit tenir une comptabilité d’engagement, c’est à dire que ses comptes annuels doivent tenir compte non pas des mouvements de trésorerie (comme dans une comptabilité sur les encaissements) mais des factures envoyées et reçues. Il s’agit donc de tenir compte non pas des flux de trésorerie mais des engagements pris.

La tenue d’une comptabilité simplifiée est le plus souvent possible.

Tenir la comptabilité d’un LMNP

Qui peut tenir cette véritable comptabilité ?

Le LMNP évidemment, avec quelques notions de comptabilité. Or c’est justement l’objet de ce site que de proposer des cours de comptabilité qui doivent permettre de tenir ce type de comptabilité.

Par ailleurs, notre outil comptable gratuit permet de saisir comme sur un véritable logiciel ses écritures pour observer les incidences de ces saisies sur les états financiers de la déclaration n°2033.

Mais faire appel à un expert-comptable est un autre solution. Dans ce cas, c’est ce professionnel qui va établir les déclarations fiscales et les transmettre au fisc (avant le 5 mai de chaque année). En effet, les LMNP ont l’obligation de télétransmettre leurs déclarations, et ce via un partenaire EDI, un professionnel assermenté pour cette tâche. Il est donc impossible à un particulier d’effectuer cette télétransmission. Aussi, l’économie réalisée, lorsque l’on tient seul sa comptabilité, n’est plus que la différence entre les honoraires d’un expert comptable et le coût d’une transmission EDI (au minimum 100 euros, le plus souvent le double !).

Adhésion à un CGA

Adhérer à un centre de gestion agréé pour un professionnel imposé en BIC est presque une obligation, dans la mesure où, en l’absence d’adhésion, une majoration du résultat imposable de 25% est appliquée par le fisc.

Or cette adhésion a un coût. Aussi, en contrepartie, le contribuable bénéficiait-il d’un crédit d’impôt (de 915 euros) applicable sur ses frais de comptabilité.

Adhérer à un CGA et recourir à un expert-comptable devenait ainsi presque gratuit dans la pratique.

Cependant, ce crédit d’impôt sera supprimé après l’année 2015...