Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ont tout intérêt à déduire leurs charges réelles fiscalement pour pouvoir profiter pleinement des avantages du régime, notamment lorsque des déficits sont anticipés les premières années d’activité.

Charges réelles en LMP

Deux régimes possibles : micro ou réel

Lorsque l’on loue en meublé, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une solution plus simple à mettre en œuvre le plus souvent que celui de LMP.

On a étudié ce statut de LMNP précédemment, et le plus souvent, il est associé au régime micro, permettant de simplifier au maximum la comptabilité et le calcul du revenu imposable par l’application d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers encaissés pour déterminer le revenu imposable à l’IR. Et pourtant, le statut de LMNP est parfaitement compatible avec le régime d’imposition au réel, mais dans ce cas, pourquoi ne pas devenir LMP ?

De la même façon, un LMP peut relever du régime micro, mais dans ce cas pourquoi ne pas rester LMNP ?

Le choix du réel en LMP

Un LMP peut déduire son déficit professionnel sur les autres revenus de son foyer fiscal. Ainsi, notamment en raison de l’amortissement sur 3 ans des frais d’acquisition (voir paragraphe suivant), qui s’ajoutent alors aux dotations aux amortissements de l’immeuble et du mobilier, le LMP peut arriver à ne plus payer du tout d’impôt sur le revenu.

Et lorsque son déficit en tant que LMP dépasse ses autres revenus, le déficit non imputé est reportable sur les années suivantes, durant 6 ans.

Ce choix fiscal est donc particulièrement important dans le calcul de la rentabilité d’un projet d’investissement. Or cette possibilité fiscale d’imputation des déficits et de leur report éventuel exige que le LMP relève du régime réel d’imposition. En effet, s’il choisit le régime micro, il ne constatera jamais de déficit puisque le résultat imposé est alors déterminé sur le montant des loyers perçus. Dans ce cadre, au pire, en l’absence de loyer, le résultat imposable est nul, mais il ne peut jamais être négatif.

En conclusion, dès lors que les charges réelles sont attendues supérieures à 50% des loyers, au moins les premières années, alors le régime du réel s’impose.

Tenir une comptabilité au réel

Charges d’exploitation

Au réel, tous les produits et toutes les charges liés à la location doivent être comptabilisés durant l’exercice :
– les charges de copropriété ou de fonctionnement de l’immeuble,
– les charges de nettoyage, et de petit entretien (les travaux étant eux à amortir),
– les dépenses de gardiennage,
– les honoraires de gestion (par un syndic, un comptable, un conseiller financier...),
– les assurances,
– la taxe foncière et CET (taxe professionnelle, fonction de la valeur des immeubles gérés et dont le taux d’imposition varie d’une commune à une autre),
– les charges financières, et notamment les intérêts des emprunts (pas le total des mensualités mais uniquement la partie "intérêts", il faut bien le souligner...) contractés pour acheter l’immeuble, payer les frais d’acquisition ou réaliser des travaux...

Charges d’amortissement

En fin d’année, les écritures de clôture (détaillés dans ce dossier) permettent de régulariser les comptes et d’y inscrire notamment :

• La répartition des frais d’achats (honoraires du notaire, honoraires d’agence, droits d’enregistrement...), déductibles fiscalement sur les trois premiers exercices, par tiers.
• L’amortissement de l’immeuble : se reporter pour plus d’information sur les méthodes d’amortissement au dossier précédemment indiqué des écritures de clôture.
  En effet, la réduction des loyers imposables du coût d’acquisition de l’immeuble (réparti sur plusieurs années) constitue un avantage fiscal très important comparativement au régime d’imposition des autres revenus fonciers, durant toute la période d’amortissement de cet immeuble.
  En contrepartie, le régime d’imposition des plus-values réalisées par un LMP, le régime des plus-values professionnelles, est moins avantageux que le régime des plus-values des particuliers, car n’est alors applicable aucun abattement progressif, en fonction de la durée de détention.
• L’amortissement sur 5 ans ou éventuellement 7 années des meubles acquis pour le meublé (lit, armoire, table et chaises, tapis, électro-ménager...).

Il est conseillé d’avoir recours à un expert-comptable pour la tenue de cette comptabilité détaillée, dans tous les cas un intermédiaire agréé est indispensable pour transmettre la liasse fiscale annuelle sous forme informatique à l’administration. Pour comparer des devis d’expert-comptable et s’assurer d’un prix correct, utiliser le lien proposé à droite de cette page (c’est la solution que nous avons personnellement choisie).

Charge d’ISF sur les immeubles d’un LMP

La charge d’ISF est réduite pour le LMP. En effet, le bien immobilier loué par un LMP est considéré comme un actif professionnel, il est donc non imposable à l’ISF. En matière d’ISF, les immeubles loués en LMP sont un peu comme les locaux d’une entreprise, ce qui leur permet de ne pas entrer dans l’assiette de cet impôt sur le patrimoine.

Ce choix fiscal est donc particulièrement important pour un foyer donc les actifs principaux sont constitués d’immeubles loués en meublé pour, justement, éviter que ces biens les rendent imposables à l’ISF ou augmentent lourdement leur impôt.

Conditions pour une imposition au régime LMP

Il ne suffit pas de louer un logement meublé pour pouvoir relever du régime du LMP. Pour cela, il faut être, au sens fiscal du terme, un véritable professionnel de la location meublée.

Trois critères sont indispensables pour pouvoir demander à relever du régime d’imposition des LMP :
– Il faut s’inscrire comme tel au registre du commerce et des sociétés. En cas de refus du RCS d’enregistrer un particulier comme un professionnel de la location, ce refus restera suffisant pour, fiscalement, faire reconnaître son droit à ce statut fiscal.
– Ensuite, les revenus locatifs qu’un LMP retire de son activité de location doivent dépasser les 23.000 euros annuels.
– Enfin, ce revenu locatif doit représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal, le total des revenus à considérer ne retenant pas les autres revenus fonciers éventuels ni les revenus mobiliers.